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买房,签了合同,卖家却反悔了?宁波捐卵看下法院怎么判的?
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  一、案情提要 张女士和王先生离婚后,准备把夫妻两人共有财产,位于市区的一个门店房卖掉。小李看中,与张女士签订了《房屋买卖合同》,合同约定成交价款为伍零万元,且任何一方违约按合同总房价款的百分之十向守约方支付违约金。签订合同后,小李立刻将定金贰万元一次性支付给了张女士,张女士向小李出具了收条。 签订合同当晚,张女士与小李联系要求加价叁万元,小李不同意,张女士随即通过微信向李女士转账贰贰零零零元并称贰零零零元给小李作为道歉费,小李没有收款。过了几日,张女士、王先生将该门店房以伍伍万元的价格出售给了他人,并办理了过户手续。 小李一纸诉状将张女士告上法庭,法院作出一审判决,判决书显示,双方签订的《房屋买卖合同》依法成立,合法有效。合同中明确约定违约方应按合同总房价款的百分之十向守约方支付违约金,但因约定过高,一审法院综合考虑张女士的违约事实宁波捐卵、主观恶意等情形,酌定张女士承担伍万元违约金即张女士应返还小李定金贰万元,并支付违约金伍万元。 张女士对判决结果不服,上诉至中级人民法院,经二审法院审理查明,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,遂驳回上诉,维持原判。

  二、法律分析 对于此案,其一,张女士因违反《房屋卖合同》,被判返还小李定金贰万元并赔偿违约金伍万元。问题在于,定金和违约金,都是合同预先约定的、在一方违约的情形下应向对方作出的补偿性给付,皆对合同履行起到一定的保障作用,也正是由于定金和违约金功能上的互通,为避免义务人因其同一行为承受两种不利后果,《民法典》第五百八十八条(原《合同法》第壹壹陆条)规定:当事人既约定定金又约定违约金的,一方违约时,对方可以选择适用定金或者违约金条款。在此买卖合同纠纷之中,涉及合同的解除,双方的权利义务需要全面清算,损失数额得以明确,此时定金可以抵偿部分损失,权利人亦可主张赔偿剩余部分损失;而同时适用违约金制度,不仅导致了张女士承担了两种不利后果,又包含着法官行使裁量权导致当事人权益的不确定性,不利于双方的利益平衡。 其二,张女士之所以毁约是因为他人报价更高,能够谋求更高利益。张女士、王先生恶意毁约的行为违反了诚实信用原则,危害了交易安全,理应为此付出代价,由此我们要知道:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在订立合同时,应当遵循诚实守信原则,公平地确定合同双方权利义务;在履行合同义务时,当事人应遵循诚实守信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行;合同终止后,当事人也应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  三、法律依据 所谓诚信原则,即所有民事主体在从事任何民事活动,包括行使民事权利、履行民事义务、承民事 时,都应该保持诚实、善意,不诈不欺,言行一致,信守诺言。诚信原则作为民法最为重要的基本原则,诚实守信是市场活动的基本准则,是保障交易秩序的重要法律原则,它和公平原则一样,既是法律原则,又是一种重要的道德规范。 《中华人民共和国民法典》 第七条 “民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。” 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中,应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《中华人民共和国民法典》 第五百八十八条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。 定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

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